Dans le crowdfunding immobilier, il y a un sujet dont les plateformes parlent rarement : les projets en retard. Chez TOKIMO, nous préférons en parler ouvertement  et avec des faits. Le projet Uchaud, a connu une prorogation puis quelques semaines de retard supplémentaires. Il a pourtant été intégralement remboursé le 24 avril 2026, capital et intérêts compris. Et parce que le contrat prévoyait des taux majorés en cas de prolongation, les investisseurs ont perçu davantage d’intérêts que le scénario initial.

Uchaud est une commune du Gard, à 11 kilomètres de Nîmes et à une vingtaine de minutes en voiture de son centre, dans un secteur où le marché résidentiel est resté dynamique : selon les données Yanport au 1er mars 2024, le prix du mètre carré y avait progressé de 36 % en 5 ans et de 10 % sur un an.

L’opération portait sur une propriété de 368 m² située sur la rue principale, à proximité de la place de l’église : une maison principale de 264 m², un appartement de 104 m² et un terrain de 1 274 m². La stratégie du porteur de projet, un marchand de biens dirigeant d’agences immobilières avec dix ans d’expérience dans le secteur, consistait à diviser l’ensemble en six lots : quatre appartements créés dans la maison (deux T2 et deux T3), l’appartement existant retravaillé, et un terrain à bâtir revendu séparément avec permis de construire accordé et purgé.

Les caractéristiques de la collecte étaient les suivantes : un objectif de 521 000 €, une durée cible de 12 mois, une rentabilité cible de 12 % par an, et un remboursement in fine. Le projet avait obtenu la note A dans notre grille d’évaluation, avec notamment un score de 10/10 sur le volet financier et de 9/10 sur les garanties.

Ces garanties, justement, sont au cœur de cette histoire : une hypothèque inscrite de premier rang sur l’actif et une caution personnelle notariée du dirigeant. Nous y reviendrons, car c’est précisément ce type de structuration qui change tout quand un calendrier glisse.

Le calendrier initial prévoyait une collecte début 2024, des travaux à l’été, une commercialisation des lots pendant la phase de chantier et une vente complète permettant le remboursement du capital au printemps 2025, pour une durée de financement de 12 mois à compter du 26 septembre 2024.

La réalité d’une opération immobilière est rarement aussi linéaire. La commercialisation des six lots a pris plus de temps que prévu, un point que notre analyse initiale avait d’ailleurs identifié comme la principale faiblesse du dossier, la commercialisation n’ayant pas débuté au moment du financement, dans un contexte économique moins porteur pour les transactions.

Résultat : à l’échéance des 12 mois, le 26 septembre 2025, le projet n’était pas en mesure d’être soldé. Conformément au cadre contractuel, une prorogation a été activée. 

CHRONOLOGIE DE VOTRE INVESTISSEMENT

Période initiale : du 26 septembre 2024 au 26 septembre 2025 (365 jours) : intérêts au taux de 12 % par an, conformément à la rentabilité cible annoncée.

Période de report (prorogation) : du 26 septembre 2025 au 26 mars 2026 (181 jours) : intérêts portés à 13 % par an. La prorogation est un mécanisme contractuel prévu dès l’origine, qui donne au porteur de projet le temps de finaliser les ventes dans de bonnes conditions plutôt que de brader les lots.

Période de retard : du 26 mars 2026 au 21 avril 2026 (26 jours) : intérêts portés à 15 % par an.

Durée totale de l’opération : 572 jours, au lieu des 365 jours prévus.

Le dénouement est intervenu en deux temps : un remboursement partiel de 146 100 € (capital et intérêts) le 21 avril 2026, à la suite de la vente d’un premier appartement, puis le remboursement final de 48 346,67 € le 24 avril 2026, à la suite de la vente du dernier appartement. Le projet Uchaud est aujourd’hui intégralement soldé : chaque investisseur a récupéré son capital, augmenté des intérêts courus sur l’ensemble des 572 jours.

C’est le point que beaucoup d’investisseurs découvrent avec ce type de dossier : dans le crowdfunding immobilier structuré en obligations, le retard ne suspend pas la rémunération, il la prolonge, et ce, à un taux majoré.

Concrètement, un investisseur du projet Uchaud a perçu des intérêts à 12 % pendant un an, puis à 13 % pendant six mois, puis à 15 % pendant les dernières semaines. Le taux moyen effectivement servi sur la durée totale de l’opération est donc supérieur au taux initial de 12 %. Cette majoration n’est pas un cadeau : elle compense l’immobilisation prolongée des fonds et incite le porteur de projet à solder l’opération au plus vite. Mais elle illustre une réalité importante : un projet en retard qui se dénoue correctement rémunère davantage qu’un projet remboursé à l’heure.

:Le dénouement favorable d’Uchaud ne doit rien au hasard. Trois éléments de structuration ont sécurisé l’opération de bout en bout.

L’hypothèque de premier rang : Inscrite par étude notariale sur l’actif immobilier, elle nous permettait, en cas de défaut du porteur de projet, de faire vendre le bien et d’être payés en priorité sur le prix de vente. Notre analyse de marché initiale montrait que le seuil de risque à terminaison (capital + intérêts) s’établissait à 1 496 €/m², alors que le marché d’Uchaud se négociait en moyenne à 2 427 €/m² : il aurait fallu une baisse de 38 % du marché local pour que la revente de l’actif ne couvre plus les sommes dues aux investisseurs.

La caution personnelle du dirigeant : Le porteur de projet s’était engagé sur son patrimoine propre, par acte notarié. Ce type d’engagement aligne les intérêts : le dirigeant a tout intérêt à mener les ventes à leur terme.

Un porteur de projet expérimenté : Dirigeant d’agences immobilières dans la Drôme et sur la Côte d’Azur, avec des opérations de marchand de biens déjà menées à bien et des marges maîtrisées sur son track record, il connaissait son marché et son produit. La faiblesse du dossier était le calendrier de commercialisation, pas la qualité de l’actif et c’est exactement ce que le déroulé a confirmé.

Si vous investissez régulièrement en crowdfunding immobilier, vous rencontrerez des prorogations : c’est une composante normale du cycle immobilier, où un permis, une vente ou un acte notarié peuvent décaler un calendrier de plusieurs mois. Les bonnes questions à se poser ne sont pas « pourquoi est-ce en retard ? » mais plutôt : les garanties sont-elles solides ? La valeur de l’actif couvre-t-elle largement les sommes dues ? Le porteur de projet avance-t-il concrètement (ventes signées, compromis, chantier livré) ? La plateforme communique-t-elle de façon transparente sur chaque période et chaque taux ?

Sur le projet Uchaud, la réponse à ces quatre questions était positive. C’est ce qui a permis de transformer 207 jours de décalage en 207 jours d’intérêts supplémentaires, à taux majoré, avant un remboursement intégral.

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