BALI, BINGIN HILLS, LE NOUVEAU TERRAIN DE JEU DES INVESTISSEURS

TOKIMO OUVRE SON DEUXIÈME PROJET AVEC UNE VILLA D’EXCEPTION À ULUWATU

Il y a quelques mois, nous vous parlions de Bali comme d’un micro-marché immobilier premium en pleine structuration. Depuis, la dynamique ne s’est pas essoufflée, elle s’est confirmée. Avec Bingin Hills Ocean View, Tokimo franchit une étape : non plus un terrain à bâtir, mais un actif tangible, déjà construit, à repositionner. Une villa de 575 m² perchée sur les hauteurs de Bingin, vue océan depuis chaque pièce, détenue via un titre de propriété parmi les plus solides du marché indonésien. Accessible, comme toujours chez Tokimo, dès 100 €.

BALI N’EST PLUS UNE PROMESSE, C’EST UNE RÉALITÉ CHIFFRÉE

Commençons par le contexte, parce qu’aucun actif ne vaut mieux que le marché qui le porte. L’Indonésie est le quatrième pays le plus peuplé du monde, avec une croissance du PIB stable autour de 5 % par an depuis plus d’une décennie, une dette publique d’environ 39 % du PIB ( sous la moyenne de l’ASEAN ) et une inflation maîtrisée autour de 3 %. Ce sont les fondamentaux d’une économie qui monte, pas d’une économie qui spécule.

Et au cœur de cette économie, Bali joue un rôle disproportionné. Les arrivées de touristes étrangers à Bali ont progressé de près de 10 % en 2025 pour atteindre environ 7.05 millions de visites, selon le bureau statistique indonésien (BPS). Pour donner une idée de la trajectoire : on parlait de 6,3 millions de visiteurs en 2024, et l’île a donc effacé puis dépassé ses niveaux d’avant-Covid. L’Australie reste le premier marché émetteur avec 1,63 million d’arrivées, suivie de l’Inde (~569 000) et de la Chine (~537 000), preuve d’une demande mondialisée, et non dépendante d’un seul pays.

Ce qui compte pour un investisseur immobilier, ce n’est pas seulement le nombre de touristes, mais leur profil. La clientèle qui arrive aujourd’hui à Bali dépense plus, reste plus longtemps et exige davantage : piscine privée, vue océan, conciergerie, wellness. Cette montée en gamme tire mécaniquement la demande locative haut de gamme et les prix. Dans les zones premium, l’immobilier a progressé de 20 à 30 % entre 2018 et 2024. Bali ne se compare plus à une destination tropicale lointaine, mais à Marbella, Tulum ou Ibiza.

Visiteurs internationaux

hausse des prix de l'immobilier

croissance PIB Indonésie (10 ans)

ULUWATU & BINGIN : LA RARETÉ EST GÉOGRAPHIQUE

Tout Bali n’est pas un bon investissement. Seminyak et Canggu, longtemps les coqueluches de l’île, sont aujourd’hui largement saturés. La péninsule du Bukit, au sud, et particulièrement Uluwatu, conserve ce que ces zones ont perdu : du foncier littoral rare, un tissu urbain préservé, et une clientèle premium internationale.
Au sein d’Uluwatu, Bingin s’est imposé comme l’enclave la plus exclusive : surf de classe mondiale, architecture sobre, pouvoir d’achat élevé. Les grands noms de l’hôtellerie de luxe (Six Senses, Bulgari, AYANA) ont planté leurs pavillons sur ces falaises, donnant le ton d’un marché haut de gamme structuré autour de trois valeurs : la vue, l’intimité, la topographie.
C’est ce dernier point qui fait toute la différence patrimoniale. On ne construit pas en hauteur sur une falaise. La rareté foncière n’est pas une mode marketing : elle est géologique, indépassable. Et les actifs rares partagent un comportement bien connu, ils surperforment la moyenne du marché dans les phases haussières.

Nouveau projet Tokimo a Bali : d'Uluwatu, Bingin s'est imposé comme l'enclave la plus exclusive : surf de classe mondiale, architecture sobre, pouvoir d'achat élevé.

COMPRENDRE LE HGB ET POURQUOI C’EST UNE BONNE NOUVELLE

En Indonésie, un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété pure (le « Hak Milik », réservé aux nationaux). Beaucoup de projets contournent cela par le leasehold (Hak Sewa) : un simple contrat de location longue durée, généralement 25-30 ans, pas toujours renouvelable, de nature privée. C’est de loin le montage le plus répandu : 85 à 90 % des transactions à Bali se font en Hak Sewa.
Bingin Hills, lui, repose sur un titre HGB (Hak Guna Bangunan). Et la nuance est capitale. Le HGB ou quasi-freehold est un droit réel reconnu par l’État, qui permet de construire, posséder, exploiter, louer et revendre un bâtiment, même si le sol n’appartient pas en pleine propriété à son détenteur.

C’est pour cela que nous parlons de quasi-freehold : ce n’est pas la pleine propriété au sens français (qui n’existe pas pour un étranger), mais c’est ce qui s’en rapproche le plus dans le cadre indonésien, et c’est nettement supérieur au leasehold. Seuls 10 à 15 % des actifs à Bali sont en HGB. Détenir un tel titre, c’est posséder un actif plus sécurisé, plus institutionnel et plus rare que la quasi-totalité du marché. La précision « quasi-freehold » n’est pas une réserve : c’est un gage de sérieux. Méfiez-vous de quiconque vous vend du « freehold » pur à Bali en tant qu’étranger.

ULU ORIGIN : UN PROJET PENSÉ POUR LA VALEUR ET LA PROJECTION

CONTEXTE

Le second frein classique, c’est l’opérationnel : avocat indonésien, fiscalité locale, réglementation foncière. Le montage de l’opérateur neutralise cette complexité.

L’investisseur souscrit à une émission obligataire d’une SPV française, la SAS Bali Horizon Projet. Cette SAS détient une PT PMA (la société indonésienne), elle-même titulaire à 100 % du HGB du terrain sur lequel se trouve la villa. Vous investissez donc dans un actif balinais, mais encadré juridiquement depuis la France.

Côté garanties, deux verrous : le nantissement des parts de la SPV et une promesse d’hypothèque de l’actif. La tranche obligataire est sécurisée par le titre HGB lui-même. Ce type de structure a déjà fait ses preuves sur d’autres marchés émergents (Lisbonne, Phuket, Colombo) pour des investisseurs cherchant du rendement sans renoncer à la fluidité d’entrée et de sortie.

L’actif est une villa de 575 m² au style méditerranéen, un style rare à Bali, où l’on voit surtout du bois tropical. Elle est posée sur un terrain de 1 750 m² (ce que les Indonésiens appellent 17,5 « ares », soit l’équivalent d’environ trois terrains de tennis), surélevé à flanc de falaise, avec une vue dégagée sur l’océan depuis chaque pièce.

Un détail technique mérite qu’on s’y arrête, car il change tout : le terrain est classé en Pink Zone. À Bali, chaque parcelle appartient à une « zone » qui définit ce qu’on a le droit d’en faire, un peu comme le PLU (plan local d’urbanisme) en France. Certaines zones sont uniquement agricoles ou résidentielles, et il y est interdit de louer aux touristes. La Pink Zone, elle, est la zone commerciale la plus souple : elle autorise explicitement l’activité touristique et la location, on peut construire sur 60 à 80 % du terrain et monter jusqu’à 3 étages. En clair : c’est ce qui sépare un bien qu’on peut exploiter et revendre facilement d’un bien juridiquement « coincé », impossible à louer ou à valoriser.

La stratégie du porteur de projet tient en un mot : repositionner le bien. Plutôt que de construire de zéro, l’opérateur achète une villa qui existe déjà, il la rénove pendant environ six mois pour la faire passer dans une catégorie supérieure, puis il la met en location haut de gamme avant de la revendre à horizon ~24 mois.

Concrètement, les travaux prévoient l’ajout d’une 6ᵉ chambre, une piscine à débordement face à l’océan, un espace sport & bien-être, et une séparation des circulations entre le personnel et les clients (un standard attendu par la clientèle de luxe).

La location serait confiée à une société de gestion premium déjà identifiée. L’intérêt de cette rénovation se mesure en chiffres. Une étude locative réalisée sur place estime qu’après travaux, le prix moyen par nuit grimperait de +55 % et les revenus de +69 %, soit environ +103 685 € de revenus nets supplémentaires par an. Autrement dit : il investit dans des travaux pour faire monter le loyer touristique, et donc la valeur du bien.

RENDEMENT CIBLE ANNUEL

DURÉE CIBLE

OBJECTIF DE COLLECTE

CE QUE VOUS DEVEZ RETENIR

Pour juger un projet locatif, deux questions comptent : combien il rapporte une fois en régime de croisière, et combien il vaudra à la revente.

Côté revenus, le scénario de base retient un prix moyen de 1 200 € la nuit et un taux de remplissage de 60 % c’est-à-dire que la villa est louée un peu plus de la moitié de l’année. C’est un choix conservateur : beaucoup de projets affichent des taux bien plus optimistes pour gonfler les promesses. Avec ces hypothèses, la villa génère environ 262 800 € de revenus bruts par an. Une fois retirées les charges d’exploitation (personnel, électricité, entretien, assurances…), il reste environ 159 000 € par an, ce qu’on appelle l’excédent d’exploitation, soit le « bénéfice » réel de la location. Rapporté au prix d’achat de la villa, cela représente un rendement d’exploitation de 12,44 % par an.

Côté valeur de revente, plutôt que d’avancer un chiffre unique « au doigt mouillé », le projet a été évalué par trois méthodes différentes et indépendantes, ce qui est le signe d’une estimation sérieuse :

– Le coût de reconstruction : combien il faudrait débourser pour racheter le terrain et rebâtir la villa à neuf aujourd’hui : ~2,29 M€. C’est le « plancher », la valeur minimale.

– La valeur d’exploitation : combien vaut le bien au regard des revenus qu’il génère, selon les prix pratiqués pour des villas comparables à Bali : ~2,39 M€.

– Le rendement capitalisé : on part des revenus annuels nets et on calcule le prix qu’un acheteur serait prêt à payer pour obtenir ce rendement : entre 2,28 et 2,45 M€.

Le fait que ces trois méthodes, qui partent d’angles totalement différents, tombent dans une fourchette resserrée de 2,28 à 2,45 M€ est rassurant : c’est qu’elles se confirment mutuellement. À comparer au coût total du projet, d’environ 2,13 M€, l’écart entre les deux constitue la plus-value visée.

CONSTRUISONS L’AVENIR DE L’IMMOBILIER ENSEMBLE !

Bingin Hills Ocean View est un actif rare, sécurisé par un titre HGB parmi les plus solides du marché, sur l’une des dernières falaises encore préservées d’Uluwatu, le tout accessible dès 100 € et géré pour vous depuis la France. Vous n’avez ni avocat indonésien à trouver, ni chantier à superviser : juste une décision à prendre.