Prêter de l'argent à un projet immobilier ou en devenir associé : ce sont deux façons d'investir très différentes. Avec le Co-Invest, Tokimo vous propose la seconde, sur un projet concret : le rachat et la transformation d'un hôtel 4 étoiles au sommet de Morzine, en Haute-Savoie, aux côtés d'investisseurs institutionnels.

Dans ce guide, on vous explique ce qu'est le co-investissement immobilier, comment fonctionne le projet Stellar Morzine, d'où vient sa rentabilité cible, comment il se compare à l'assurance-vie et quels risques il comporte.

Le co-investissement immobilier, c'est quoi ?

Le co-investissement immobilier consiste à entrer au capital d'une opération immobilière avec d'autres investisseurs. Vous n'êtes plus prêteur : vous devenez associé. Votre rémunération ne dépend plus d'un taux fixé à l'avance, mais de la valeur que l'opération crée réellement, en général lors de la revente de l'actif.

Chez Tokimo, vous investissez via une société de co-investissement gérée par Tokimo. Cette société entre au capital de la société de projet, qui détient et transforme l'hôtel, aux côtés d'investisseurs institutionnels et de l'opérateur. Une banque finance une partie de l'opération. Tous les associés sont liés par un pacte d'actionnaires.

Prêter ou être associé : les différences

La majorité des plateformes de crowdfunding immobilier proposent de l'obligataire : vous prêtez à un promoteur, qui vous rembourse avec des intérêts fixés à l'avance. Le Co-Invest repose sur l'equity, c'est-à-dire la prise de participation au capital. Les deux approches sont complémentaires, mais leur logique est différente.

En résumé : l'obligataire vise un revenu prévisible, l'equity vise une création de valeur. En contrepartie, l'equity implique une immobilisation plus longue et un risque plus élevé, car le rendement n'est pas contractuel.

Le projet Stellar Morzine en 4 points

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Photos du site et rendus du projet, repensé par le cabinet d'architecture de l'Opéra d'Oslo (rendus non contractuels).

D'où vient la rentabilité ?

Dans une opération en equity, la performance ne tombe pas du ciel. Sur le projet Morzine, elle repose sur trois leviers.

1. Un actif emblématique repositionné

L'hôtel est racheté, puis entièrement repensé pour monter en gamme. Un hôtel mieux positionné peut viser des prix et un taux d'occupation plus élevés, ce qui augmente sa valeur.

2. L'effet de levier bancaire

Une partie de l'opération est financée par un prêt bancaire. Chaque euro apporté par les associés finance donc un actif plus important. Ce levier fonctionne dans les deux sens : il amplifie les gains comme les pertes.

3. La plus-value à la sortie

La rentabilité se matérialise principalement lors de la sortie de l'opération, généralement à la revente de l'hôtel ou par sa valorisation. La plus-value éventuelle est alors partagée entre les associés, au prorata de leur participation.

4 ans pour construire : le calendrier

Le projet suit un cycle en trois temps, sur une durée cible d'environ 48 mois. Pendant cette période, votre capital est immobilisé : il ne peut en principe pas être récupéré avant la sortie.

L'objectif affiché est un rendement cible de 12 % par an, soit environ 48 % de gain total cible sur la durée de l'opération. Ce rendement n'est pas garanti : il dépend de la réussite du projet et du prix de sortie.

Simulation indicative, sans garantie, calculée sur le rendement cible et la fiscalité 2026 d'une personne physique résidente fiscale en France (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), hors frais éventuels. Votre situation personnelle peut modifier ce résultat.

Co-Invest et assurance-vie : la comparaison

L'assurance-vie reste le placement préféré des Français, et à juste titre : elle offre souplesse, sécurité sur le fonds euros et fiscalité avantageuse après 8 ans. Le Co-Invest ne la remplace pas. C'est un placement de nature différente, qui peut venir diversifier une épargne déjà constituée.

Sources : rendement moyen des fonds euros 2025 publié par France Assureurs et l'ACPR ; taux de prélèvements sociaux en vigueur en 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026). Les deux placements n'ont ni le même niveau de risque, ni la même liquidité : leurs rendements ne sont pas directement comparables.

Le rendement cible plus élevé du Co-Invest rémunère deux contraintes : l'immobilisation du capital pendant plusieurs années et le risque de perte. C'est pourquoi on recommande de n'y consacrer qu'une partie de son épargne, que l'on n'aura pas besoin de mobiliser avant la fin du projet.

Les risques à connaître

N'investissez que des sommes dont vous n'avez pas besoin à court terme, et diversifiez vos placements.

Comment investir dans le Co-Invest Morzine

1. Créez votre compteInscrivez-vous gratuitement sur app.tokimo.eu et complétez votre profil investisseur.
2. Consultez la fiche projetRetrouvez toutes les caractéristiques de l'opération, la documentation et les risques détaillés.
3. Investissez dès 1 000 €Choisissez votre montant et suivez l'avancement du projet depuis votre espace investisseur.

Questions fréquentes

Investir dans des projets immobiliers comporte des risques, dont le risque de perte totale ou partielle du capital investi et le risque d'illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements présentés sont des objectifs non garantis. Tokimo est un prestataire de services de financement participatif agréé par l'AMF. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.